Verhuur en fiscus
Geplaatst op: 07-05-2021, 13:48:41
Als eigenaar uw woning verhuren kan zorgen voor leuke extra inkomsten. Maar de fiscus pikt graag een graantje mee. De meest voorkomende situaties. En wat het u kost.
De tekorten op de woningmarkt, maar ook TV-programma’s als Bed & Breakfasten de komst van Airbnb hebben zeker bijgedragen aan de gestegen populariteit van het verhuren van (een deel) van de eigen woning. Het kan leuk zijn om nieuwe mensen te ontmoeten en ze in de watten te leggen met een lekker ontbijtje, al zal dat door corona nu even wat minder zijn. Wat veel mensen vergeten, is dat de fiscus graag aan uw ontbijttafel aanschuift om uit uw ruif mee te eten. We laten u zien wat de fiscale gevolgen zijn van de meest voorkomende gevallen van verhuur.
Tijdelijke verhuur van een te koop staande eigen woning
De woningmarkt is duidelijk overspannen. Soms zijn woningen al binnen één week nadat ze op Funda zijn geplaatst verkocht. Vraagprijzen zijn vanaf-prijzen geworden. Wil je als koper een kans maken, dan moet je minimaal 10 procent boven de startprijs bieden. Maar niet overal en ook niet in alle segmenten. Dus wat moet u als u al verhuisd bent naar uw nieuwe woning, terwijl uw oude woning nog niet is verkocht?
Als de oude woning leeg te koop staat, blijft deze voor de inkomstenbelasting gedurende het jaar van verhuizing en de drie kalenderjaren daarna aangemerkt als eigen woning. U behoudt renteaftrek voor beide woningen maar u hoeft het eigenwoningforfait niet meer op te tellen bij uw box 1-inkomen. U kunt overwegen de woning, in afwachting van verkoop, tijdelijk te verhuren. De woning verhuist dan van box 1 naar box 3, waardoor de rente vanaf dat moment niet meer aftrekbaar is. Wat u aan huur ontvangt is onbelast. Mocht de woning na verhuur weer leeg komen te staan, en zit u nog binnen de 3-jaarsperiode? Dan verhuist deze weer terug naar box 1 en herleeft de renteaftrek.
LET OP: Als u iemand gratis op uw woning laat passen (‘antikraak’) blijft de woning in box 1. U mag hiervoor geen vergoeding vragen. De uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2018 is te vinden op www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:GHSHE:2018:5487.
Permanente verhuur van de oude woning
Op enig moment kunt u ook besluiten om uw oude woning niet te verkopen, maar deze voor verhuur aan te bieden. Als u de oude woning niet hoeft te verkopen om de financiering voor de nieuwe woning te kunnen krijgen en verhuur een mooi rendement geeft, kan het aantrekkelijk zijn de woning voor onbepaalde tijd te verhuren.
Heeft u deze beslissing genomen, dan gaat de woning definitief over naar box 3. U kunt de woning niet meer naar box 1 terugverhuizen. Vanwege de bijleenregeling, de overwaarde van de oude woning dient u fiscaal verplicht voor de nieuwe te gebruiken, kunt u de rente over dat deel van de lening niet langer aftrekken. Bij veel box 3-vermogen kan dit overigens voordelig zijn: door de huidige lage rente kan een schuld in box 3 méér belastingvoordeel opleveren dan renteaftrek!
TIP: De waardering in box 3 van een verhuurde woning met huurbescherming is door de ‘leegwaarderatio’ lager dan de WOZ-waarde. De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde en percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur.
Tijdelijke verhuur van (een deel van) de eigen woning
Stel, u gaat voor een paar weken of maanden op reis. Of de kinderen zijn uitgevlogen en u heeft kamers waar u niets mee doet. Of u heeft een tuinhuis of een verbouwde schuur waar u gasten kunt ontvangen. Sinds de opkomst van platforms als Airbnb worden (delen van) box 1-woningen — de ‘eigen woning hoofdverblijf’ — steeds vaker tijdelijk verhuurd, zeker als de woning zich in de omgeving bevindt van een toeristisch aantrekkelijke locatie.
Als u (een deel van) uw box 1-woning tijdelijk verhuurt, blijft dit in de meeste gevallen onder de eigenwoningregeling van box 1 vallen. De woning wordt niet als belegging beschouwd en schuift niet naar box 3, de eigenwoningrente blijft aftrekbaar. Wel krijgt u te maken met een bijtelling van een stevige 70 procent van de huuropbrengst, die u moet optellen bij uw eigenwoningforfait.
Voorbeeld
U en uw partner hebben een goed salaris. U valt beiden in de hoogste belastingtariefschijf van 49,5%. Via een verhuursite heeft u huurders gevonden die in uw woning willen verblijven tijdens uw vakantie in Italië. De huurders betalen € 1.000, dus u moet in uw aangifte het eigenwoningforfait verhogen met (70% x 1.000 =) € 700, waarover u (49,5% x 700 =) € 346,50 belasting betaalt. U houdt van die € 1.000 dus (1.000 – 346,50 =) € 653,50 over.
TIP: Als u de woning gemeubileerd verhuurt — en dat zal vrijwel altijd het geval zijn — kunt u de afschrijving van het gebruik van de inrichting en de inboedel aftrekken van de huursom. Dat geldt ook voor de kosten van gas, water, licht en internet in de verhuurde periode. De waarde van de inboedel stopt u in box 3, maar als u op 1 januari niet verhuurt, is dat niet relevant.
LET OP: Door diverse gerechtelijke uitspraken was het even mogelijk het standpunt in te nemen dat de verhuurregeling niet van toepassing was als de woning slechts gedeeltelijk was verhuurd. Hierdoor was die vorm van verhuur feitelijk belastingvrij. In 2020 heeft de Hoge Raad daar een streep doorheen gehaald (HR 18 september 2020, ECLI:NL:HR:2020:1448, terug te vinden op www.rechtspraak.nl). Tijdelijke verhuur van een deel van de woning is dus gewoon belast op de hiervoor beschreven wijze.
Een paar kanttekeningen:
■ Wat voor de eigenaar/verhuurder tijdelijk is, is voor een belastingambtenaar wellicht al permanent. De Hoge Raad heeft bepaald dat de eigenaar van de woning geen ander hoofdverblijf mag hebben (HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA7182, terug te vinden op www.rechtspraak.nl). Gaat het om verhuur langer dan 6 maanden, dan moet de eigenaar wel bij de Belastingdienst aannemelijk maken dat het inderdaad om tijdelijke verhuur gaat. Bij tijdelijke verhuur van een deel van de woning, waarbij de eigenaar ook in de woning verblijft, is die grens minder strak gedefinieerd. Zolang het bij de verhuur om dagen of weken gaat, zal het in elk geval tijdelijk zijn, maar het ligt voor de hand dat ook hier de grens bij 6 maanden ligt.
■ Sinds 1 januari 2021 kunnen gemeenten verhuurders van toeristische objecten verplichten een registratienummer aan te vragen. Dat nummer moet dan worden vermeld in de advertenties op platforms als Airbnb, Booking en Expedia. Zo kan de gemeente niet alleen de afdracht van toeristenbelasting eenvoudiger maken, maar ook controleren of het maximum aantal dagen al is bereikt (zoals in Amsterdam, waar ‘short stay’-verhuur is gelimiteerd tot 30 dagen per kalenderjaar).
■ Als u uw woning structureel voor ‘short stay’-verhuur aanbiedt, al dan niet deels, kan er fiscaal sprake zijn van inkomsten die in box 1 worden belast. Dit gebeurt vooral bij mensen die een B&B hebben. Kortstondige verhuur aan veel verschillende mensen vergt immers de nodige inspanning: de reserveringen moeten worden gepland, de gasten moeten worden ontvangen, er moet worden schoongemaakt en gewassen en mogelijk ook ontbijt worden verzorgd. De inkomsten geeft u in box 1 aan onder ‘resultaat uit overige werkzaamheden’, alle kosten kunt u aftrekken. Mocht u een groot huis hebben en veel kamers verhuren, dan is er mogelijk ook nog sprake van een onderneming, maar dat voert in dit bestek te ver.
■ Bij toeristische verhuur van de woning bent u ondernemer voor de BTW. Over de opbrengst brengt u 9% BTW in rekening, de BTW die u over de gemaakte kosten heeft betaald, trekt u daarvan af. Als de omzet uit verhuur lager is dan € 20.000 per jaar, kunt u gebruik maken van de ‘kleine-ondernemersregeling’ (KOR). U hoeft dan geen BTW te rekenen, kunt de BTW over de kosten niet aftrekken en hoeft ook geen BTW-aangifte te doen.
Kamerverhuur in de eigen woning
De woningnood in studentensteden is nog steeds groot. En ook op andere plaatsen kan er behoefte zijn aan een kamer voor een langere periode, bijvoorbeeld voor mensen die een baan ver van huis hebben. Voor dit soort kamerverhuur is er een aparte regeling.
Ook deze vorm van verhuur is in principe belast, maar zolang de opbrengst (inclusief de vergoeding voor stoffering, servicekosten of kosten voor gas, water, licht en internet) niet meer is dan 5.668 euro per jaar (bedrag 2021, jaarlijks geïndexeerd), dan zijn deze inkomsten vrijgesteld. Voor partners die 50/50 eigenaar zijn van de woning geldt een dubbele vrijstelling. De eventueel gemaakte kosten zijn niet aftrekbaar, maar door deze regeling blijft de gehele woning gewoon in box 1 waardoor er eigenlijk niets verandert, behalve dan dat u onbelast inkomen genereert. Is de totaal ontvangen vergoeding hoger dan de vrijstelling, dan schuift de kamer naar box 3. Stel dat de verhuurde kamer een oppervlakte heeft van 20 procent van de woning, dan neemt u 20 procent van de WOZ-waarde van de woning op in box 3. Ook schuift 20 procent van de hypotheek naar box 3. Over dat deel heeft u dus geen renteaftrek meer.
LET OP: De kamerverhuurregeling is alleen van toepassing als de verhuurder en de huurder bij de gemeente in de BRP op hetzelfde adres staan ingeschreven. Dit is een harde eis (HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1741, terug te vinden op www.rechtspraak.nl). Bent u alleenstaand, dan is het zaak een goede huurovereenkomst op te stellen om te voorkomen dat u en uw huurder als fiscaal partners worden beschouwd. Fiscaal partnerschap kan namelijk gevolgen hebben voor de toeslagen en voor de hoogte van de AOW.
TIP: Is sprake van kostgangerschap — u verhuurt dan niet alleen een kamer, maar verzorgt bijvoorbeeld ook het eten, wast de kleren en maakt de kamer schoon — dan is het inkomen belast in box 1 als ‘inkomen uit overige werkzaamheden’. De gemaakte kosten trekt u af en het is mogelijk de opbrengst te splitsen in een huurcomponent en een arbeidscomponent. Op de huurcomponent kunt u de kamerverhuurvrijstelling toepassen, waardoor het belaste inkomen lager wordt.
Verhuur van een vakantiewoning
Een huisje op de Veluwe of op de Wadden, om maar eens wat te noemen, om in de weekenden even uit te waaien of vakantie te vieren — het klinkt fijn en dat is het ook. Maar het is nog fijner als het ook nog wat oplevert. Dus waarom zou u het niet verhuren in de perioden dat u er zelf niet zit?
De regels voor de verhuur van en de belasting op woningen in het buitenland zijn anders dan in Nederland. We beperken ons dus tot de verhuur van vakantiewoningen die zich in Nederland bevinden. Gewone verhuur is niet belast met BTW, ‘short stay’-verhuur van vakantiewoningen wel. U moet uw gasten dus 9 procent BTW rekenen bovenop de huurprijs en BTW-aangifte doen. U kunt daar onderuit komen als uw omzet lager is dan 20.000 euro per jaar, exclusief BTW. U moet dan bij de Belastingdienst aangeven dat u van de KOR gebruik wilt maken (zie hiervoor). Is uw omzet groter of kiest u ervoor om niet onder de KOR te vallen, dan moet u bij uw huurders BTW in rekening brengen, BTW-aangifte doen en BTW afdragen.
De WOZ-waarde van de vakantiewoning en de eventuele lening voor de aanschaf neemt u op in box 3. De huuropbrengsten zijn onbelast, de rente op de lening en de overige kosten kunt u niet aftrekken. Maar als u niet onder de KOR valt, kunt u in uw BTW-aangifte alle BTW die betrekking heeft op gebruik en onderhoud (denk aan gas, water, elektra, schoonmaak en aanschaf van de inrichting) wel aftrekken.
Is bij de aankoop van het huisje BTW in rekening gebracht (dit gebeurt voornamelijk bij nieuwbouw), dan wilt u daarvan waarschijnlijk zoveel mogelijk terugkrijgen. U moet dan goed bijhouden hoeveel dagen u de woning verhuurt, en hoe vaak u er zelf zit. Stel dat u in het eerste jaar de woning 100 dagen verhuurde en 30 dagen zelf gebruikte, dan mag u 100/130ste van de BTW in aftrek brengen. Zat u er in het tweede jaar ook 30 dagen, maar had u de woning maar 50 dagen verhuurd? Dan moet u op grond van de ‘herzieningsregeling’ een deel van de BTW terugbetalen (zie voor een rekenvoorbeeld op www.belastingdienst.nl, zoeken op ‘rekenvoorbeeld onroerende goederen’). Dit dient u 10 jaar lang zo te doen.
TIP: U hoeft deze ingewikkelde BTW-administratie niet bij te houden als u uw woning verhuurt via een tussenpersoon die dat op eigen naam doet. U betaalt dan wel 9% BTW over de verhuurwaarde als u er zelf zit, maar de BTW over het huis is volledig aftrekbaar. Na 10 jaar zal geen herziening meer plaatsvinden, kunt u zelf gaan verhuren en — als u aan de voorwaarden voldoet — alsnog gebruik maken van de KOR.
LET OP: Als de tussenpersoon slechts bemiddelt, heeft u wel te maken met de herzieningsregels, kunt u niet de volledige BTW over de aanschafprijs in aftrek brengen en betaalt u over de bemiddelingskosten 21% BTW.
Tot slot
Verhuur van (delen van) woningen in box 1 en box 3 kan interessant zijn om extra inkomen te genereren. Maar waar geld wordt verdiend, staat de fiscus op de loer. En niet alleen de fiscus. Veel gemeenten zullen ook hun (veelal bescheiden) deel opeisen in de vorm van toeristenbelasting. Verhuur heeft ook potentiële nadelen, vooral als u zelf niet in de buurt bent om een oogje in het zeil te houden of de huurders niet persoonlijk kent. De ervaring leert dat niet iedereen even netjes met uw inboedel omspringt. En check bij de hypotheekverstrekker, de gemeente en uw verzekeraar of u uw woning tijdelijk mag verhuren, zodat u achteraf niet voor onaangename verassingen komt te staan.
Bron: bijdrage van mr N.W.G. Verhoeven is fiscalist bij MFAS/Meijer Fiscale Adviessystemen (www.mfas.nl) in FiscAlert april 2021 | jrg 27 nr 4 | p.20-23